Представьте, что человек взял ипотеку, а ощущения не те. Ставка слишком высокая, срок выплаты короткий, ежемесячный платеж тяжело дается. Как быть? Отказываться от квартиры? Необязательно, если грамотно провести процедуру рефинансирования.
Сейчас разберемся, как это работает, взвесим все плюсы и минусы, дадим пошаговые инструкции, список документов, расскажем, где оформлять и как избежать основных ошибок.
В конце статьи точно будет понятно, стоит ли вообще ввязываться в эту историю с рефинансированием. Поехали!
Что это такое
Что такое рефинансирование ипотеки? По факту это кредитование на более выгодных условиях. С помощью рефинансирования реально снизить процентную ставку, продлить срок погашения, а также изменить сумму ежемесячного платежа.
При этом закрывается старая ипотека и открывается новая, т. е. прекращается ответственность за одни обязательства и начинается за другие. После заключения договора нужно рассчитываться с новым банком по новому графику платежей. А задолженность по первому кредиту будет закрыта досрочно.
Как это работает
Что нужно сделать для рефинансирования ипотечного кредита?
- Найти банк, который предложит более комфортный ежемесячный платеж и более низкую процентную ставку. Иногда этим банком может оказаться то же учреждение, где оформлен старый кредит.
- Подписать договор о рефинансировании с кредитором. Конечно, желательно перед этим его еще и прочитать. Но давайте смотреть правде в глаза, мало кто делает это на практике.
- Получить деньги и погасить текущую задолженность. У большинства заемщиков это будет первая погашенная ипотека в жизни. Чем не повод для праздника?
Если все пройдет гладко, новый банк выкупит у старого ипотечную задолженность. Заемщик останется собственником квартиры, а права на залоговое имущество перейдут к новому банку.
Часть платежей реально вернуть за счет налогового вычета. Как это сделать, мы рассказали в статье «Налоговый вычет: как вернуть часть платежей по ипотеке»?
Какую ипотеку можно рефинансировать (военная, семейная, с господдержкой)
Какие виды займов попадают под рефинансирование ипотеки в 2021 году? Все льготные кредиты на покупку жилья, в составе которых есть субсидии от государства, можно и нужно рефинансировать на общих основаниях.
Исключение — ипотека с материнским капиталом и военная ипотека. Перекредитоваться в этих двух случаях получится с хорошей кредитной историей и официальным трудоустройством. Но если все хорошо, добро на рефинансирование дадут только в том случае, если в квартире нет выделенных детских долей.
Когда выгодно и невыгодно рефинансировать ипотеку
Если ипотеке больше шести месяцев, регулярные платежи слишком тяжелые с финансовой точки зрения, а банк-кредитор не дает добро на реструктуризацию долга, остается только один приемлемый выход — перекредитование.
При стабильных выплатах часто хочется да и есть смысл улучшить условия кредита. В таком случае стоит изучить доступные предложения по рефинансированию от разных банков, провести расчеты и выбрать приемлемый вариант.
Браться за ипотечный калькулятор стоит, если разница между двумя ставками больше 2% при условии, что доходы остаются на прежнем уровне. При этом важно понимать, что ставка не всегда играет определяющую роль. Иногда дополнительные комиссии сводят на нет всю финансовую выгоду. Поэтому при изучении условий нового договора стоит быть предельно внимательным.
Увеличение расходов семьи по объективным причинам также считается достаточно серьезным поводом задуматься о рефинансировании ипотеки.
В любом из вышеописанных случаев перекредитование, скорее всего, одобрят, потому что этой услугой, в основном, пользуются надежные заемщики, с хорошей кредитной историей и безупречной репутацией в глазах банков.
Обычно все происходит так, как это делают на Кубани.
Когда лучше не рефинансировать
- Прошло больше половины срока кредитования, процентная часть выплачена, осталось только тело кредита и в переоформлении нет экономического смысла.
- Новая и старая ставка отличаются менее чем на 1,5%. С учетом всех дополнительных затрат экономия при таких условиях стремится к нулю. А сил, времени и денег на оформление потребуется прилично.
Дополнительные расходы на рефинансирование
- повторная оценка недвижимости;
- новые страховые полисы жизни и здоровья, а также на недвижимость;
- выписка из ЕГРН;
- справка из банка;
- согласие второго супруга на сделку;
- госпошлина за регистрацию залога;
- до переоформления, примерно два месяца, действует повышенная процентная ставка.
В каком банке рефинансировать, можно ли в том же банке
Подача заявления возможна в любом банке. Даже в том, где кредит оформлен сейчас. Но в этом случае риск получить отказ будет выше. Перед подачей документов важно просчитать, каким будет новый платеж, сумма переплаты, прибавить к этому дополнительные платежи. Иногда после подсчетов выясняется, что возможный финансовый результат не стоит потраченных усилий.
Важно учитывать время подачи заявления. Большинство банков принимают его минимум через полгода после оформления ипотеки. Но некоторым достаточно и трех полноценных платежей.
Сколько раз можно рефинансировать ипотеку
В законодательстве РФ нет ограничений по количеству договоров рефинансирования ипотеки. Формально можно перекредитоваться сколько угодно раз, но на практике все зависит от решения конкретного банка.
Стоит сказать, что многие кредиторы с недоверием относятся к заемщикам, которые часто пользуются услугами рефинансирования. При этом некоторые учреждения берут комиссию 3% от суммы задолженности.
Плюсы и минусы рефинансирования
Рассмотрим, чем выгодно рефинансирование ипотеки.
Плюсы:
- возможность снизить процентную ставку по кредиту;
- сокращение переплаты и экономия бюджета — как в этом примере выгодного рефинансирования ипотеки;
- возможность объединить несколько кредитов в один;
- некоторые банки дают дополнительные кредиты при рефинансировании, например, на технику или мебель;
- есть возможность изменить валюту кредита;
- снижение кредитной нагрузки и сокращение срока погашения кредита, если нет необходимости удлинить срок.
Минусы:
- рефинансирование в РФ не отрегулировано достаточно четко;
- переоформление часто затягивается на длительное время;
- точно будут дополнительные затраты: новая страховка, оценка недвижимости, справки, комиссии, госпошлина;
- некоторые банки отказывают в повторном рефинансировании.
Что нужно для рефинансирования, документы
От заемщика:
- паспорт;
- СНИЛС на этапе сделки;
- военный билет мужчинам призывного возраста;
- справка о доходах;
- копия трудовой книжки.
По недвижимости:
- кредитный договор ипотеки;
- все заключенные договоры о рефинансировании;
- для вторичного жилья отчет об оценке;
- договор купли-продажи или договор долевого участия.
Пошаговая инструкция рефинансирования
Рассмотрим, как получить рефинансирование ипотеки.
- Оформляете заявку в новом банке онлайн или офлайн.
- Предоставляете в банк все необходимые документы от себя и на недвижимость.
- Если банк одобрил заявление, приезжаете, подписываете документы, оформляете страховку.
- Закрываете старый кредит.
- Оформляете залог в пользу нового банка-кредитора.
Обычно переоформление залога занимает до нескольких месяцев. Часто для этого нужно просто написать заявление первому банку-кредитору. Затем он передает старые документы и новые бумаги по рефинансированию в МФЦ, а также переоформляет залог в Росреестре.
Причины возможного отказа
На самом деле таких причин достаточно много:
- плохая кредитная история;
- низкая кредитоспособность и недостаточный уровень дохода;
- незаконная перепланировка;
- снизилась рыночная цена объекта;
- условия действующего кредита не соответствуют рефинансированию — есть нюансы по сумме, возрасту заемщика, срокам и целевому назначению кредита;
- заемщик отказывается оформлять страховой полис;
- повторное перекредитование — законом не запрещается, но многие банки против;
- рефинансирование в том же банке — он далеко не всегда согласен идти навстречу;
- супруги-созаемщики развелись, но не разделили имущество по закону.
Подведем итог. Рефинансирование — реальная возможность снизить нагрузку по ипотечному кредиту и быстрее стать полноценным владельцем своей недвижимости, если новая ставка по кредиту меньше старой минимум на 1,5-2%, а дополнительные затраты на оформление не съедают экономическую выгоду.
Хорошо, когда все эти условия сходятся в одной точке, например так, как при оформлении рефинансирования в банке РНКБ. Просто сравните условия по ссылке с цифрами по своему кредиту и, как говорится, почувствуйте разницу.